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Beschlüsse nur innerhalb eines Monats anfechtbar

In Wohnanlagen müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig entsprechend der Heizkostenverordnung auf mehrere Wohnungen aufgeteilt werden. Genehmigen jedoch Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung eine jährliche Verbrauchsabrechnung, die den Vorgaben der Verordnung widerspricht, wird die Abrechnung rechtsverbindlich, wenn der Beschluss von keinem Eigentümer innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wird. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), weist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 193/17) hin.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte in ihrer Teilungserklärung geregelt, dass 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig und 30 Prozent nach Wohnflächen auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Dementsprechend hatte der Verwalter abgerechnet. In der Eigentümerversammlung wehrten sich jedoch einige Eigentümer gegen die Abrechnung, weil auf zwei Wohnungen ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Darauf beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich, einen Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Komme er zu keinen verwertbaren Erkenntnissen, sollten die Heizkosten für das betreffende Jahr nur nach Wohnflächen abgerechnet werden. Da der Sachverständige keine falsche Erfassung feststellen konnte, führte der Verwalter den getroffenen Beschluss aus und rechnete die Heizkosten nach Wohnflächen ab. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer, der jetzt statt 640 Euro auf einmal 1.180 Euro zahlen sollte.

Laut dem Urteil stand der getroffene Beschluss nicht im Einklang mit der Heizkostenverordnung, da hiernach die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig aufzuteilen waren, wie dies die Teilungserklärung korrekt vorsah. Der klagende Wohnungseigentümer hätte jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung den Beschluss gerichtlich anfechten müssen. Da er dies erst später tat, nachdem die neue Abrechnung vorlag, sei der Beschluss bestandskräftig geworden. Nur in Ausnahmefällen seien Beschlüsse ohne gerichtliche Anfechtung nichtig. Damit solle rasch Rechtsklarheit entstehen und vermieden werden, dass Eigentümergemeinschaften längere Zeit über die Wirksamkeit von Beschlüssen streiten.

Stuttgart, 17. April 2019

Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W)

1999 aus dem Zusammenschluss der beiden Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, entwickelt und vermittelt die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe heute die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Als börsennotierter Konzern mit Sitz in Stuttgart verbindet die W&W-Gruppe die Geschäftsfelder Wohnen, Versichern und brandpool als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Dabei setzt sie auf den Omnikanalvertrieb, der von eigenen Außendiensten über Kooperations- und Partnervertriebe sowie Makleraktivitäten bis hin zu digitalen Initiativen reicht. Derzeit arbeiten rund 13.000 Menschen im Innen- und Außendienst für die W&W-Gruppe.