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Immobilien: Darum lohnen sich Modernisierungen

Viele Diskussionen im Bereich Wohnimmobilien drehen sich um die Frage, ob sich energetische Modernisierungen lohnen. Natürlich, sagen die Befürworter, und weisen auf die Vorteile von mehr Wohnkomfort und Energieeinsparung hin. Uninteressant, sagen die Ablehner, und bemängeln fehlende Wirtschaftlichkeit und hohe Investitionskosten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), Maklergesellschaft der W&W-Gruppe, ermittelt jährlich die Marktwerte tausender Immobilien und beschäftigt sich dabei oft auch mit der Frage, ob sich energetische Modernisierungen lohnen.

Neben den Vorteilen der Energieeinsparungen, die sich durch eine Modernisierung vor allem für den Geldbeutel der Besitzer ergeben, leistet die energetische Ertüchtigung bestehender Gebäude auch einen Beitrag zur Erreichung des Klimaziels der Bundesregierung. Zwei Prozent der Bestandsgebäude sollen demnach jährlich durch Maßnahmen in den Bereichen Wärmedämmung, Tausch von Fenstern und Außentüren, Erneuerung der Heizung und Einbau von Solarthermie oder Photovoltaikanlagen saniert werden – so zumindest der Plan. Denn bisher konnte dieses Ziel nur etwa zur Hälfte erreicht werden.

Gründe für die Zielabweichung sind stark gesunkene Energiepreise sowie die Reduktion der Förderung von Photovoltaik-Anlagen. Darüber hinaus gibt es eine zunehmende Zurückhaltung älterer Haushalte, die sowohl in ihrer Gruppe der Wohneigentümer (rund 60 Prozent) als auch in der Gruppe privater Vermieter (knapp 15 Millionen) überdurchschnittlich vertreten sind.

Positive Auswirkungen von Modernisierung

Die öffentliche Diskussion bezüglich energetischer Modernisierungen fokussiert sich neben Finanzierungsfragen vor allem darauf, ob sich der Aufwand im Verhältnis zum Einsparpotenzial von Energiekosten lohnt. Die Frage von Wirtschaftlichkeit allein greift dabei jedoch zu kurz. „Vielmehr wirkt sich die energetische Modernisierung auf den Substanzwert aus“, meint Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien. „Niedrige Energiepreise sind kein Ersatz für sinkende Substanzwerte alternder Gebäude, denn diese werden weiter sinken, wenn nicht modernisiert wird. Zudem können die Energiepreise auch wieder steigen.“

Mit Unterstützung eines Energieberaters und Ingenieurbüros, zweier örtlicher Sachverständiger des Grundstückswesens und eines Wohnungsverwalters hat die WI exemplarisch die wirtschaftlichen Auswirkungen bei zwei Gebäudetypen vor und nach einer Modernisierung untersucht:

Ergebnis Einfamilienhaus

Das Haus, Baujahr 1959, wurde nach KFW-Standard 85 modernisiert, das heißt, das Gebäude entsprach danach zu 85 Prozent dem energetischen Standard eines Neubaus. Die Kosten betrugen 110.000 Euro.

Durch diese Modernisierung hat sich die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre mehr als verdoppelt. Der Gebäudezeitwert erhöhte sich von 54.000 Euro auf 134.000 Euro. Der Bodenwert, der nicht zur vollen Grundstücksgröße ermittelt wurde, blieb mit 168.000 Euro gleich. Unter Berücksichtigung der Lage am örtlichen Immobilienmarkt wurde am Ende bei konservativem Ansatz ein Marktwert von 362.000 Euro ermittelt, der um 162.000 Euro höher lag als vor der Modernisierung. Zudem werden rund 2.000 Euro Heizkosten im Jahr gespart.

Ergebnis Wohnungseigentümergemeinschaft

Das Objekt mit Baujahr 1972 besteht aus zwei Gebäuden mit 30 Eigentumswohnungen. Für die Sanierung müssen knapp eine Million Euro aufgewendet werden. In der Instandhaltungsrücklage sind nur gut 200.000 Euro. Damit müssten knapp 800.000 Euro über Sonderumlagen finanziert werden, was eine Durchschnittsbelastung pro Wohnung von rund 26.000 Euro bedeutet.

Die Sanierung führt dazu, dass sich die Miete auf Basis des örtlichen Mietspiegels von 7,20 Euro pro m² auf 8,70 Euro pro m² erhöht und die monatlichen Bewirtschaftungskosten von 20 Prozent auf 18 Prozent sinken. Die Restnutzungsdauer verlängert sich von 20 auf 45 Jahre. Der Verkehrswert der Wohnanlage steigt von 2,4 Millionen Euro auf 3,9 Millionen Euro. 26.000 Euro Sonderumlage im Durchschnitt pro Wohnung stünde ein Wertzuwachs von 50.000 Euro gegenüber.

Energetische Modernisierung kann sich lohnen

Bei richtiger Vorgehensweise kann die energetische Modernisierung also durchaus lohnenswert sein: Das persönliche Grundvermögen erfährt eine Wertsteigerung und bleibt marktfähig gegenüber potenziellen Käufern und Mietern. Dazu Dörner: „Empfehlenswert ist, zunächst den aktuellen Marktwert seiner Immobilie im Marktumfeld prüfen zu lassen. Für diese erste Indikation, in welcher Preiskategorie die Immobilie sich befindet, bieten sich auch Immobilienmakler mit entsprechender Qualifikation an.“

Wohneigentümer und Eigentümergemeinschaften sollten ihre Immobilie regelmäßig auf den Prüfstand stellen und Fachleute zur Beratung hinzuziehen. Sind nur Teilmodernisierungen möglich, dann sollten diese über größere Zeitabschnitte geplant und finanzielle Vorsorge durch Bildung von Rücklagen betrieben werden. Empfehlenswert ist dabei auch, dass nach jedem Modernisierungsschritt der Energieausweis aktualisiert wird.

70 Prozent der rund 18 Millionen Wohngebäude in Deutschland wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1979 gebaut. Bei einer technischen Lebensdauer von 60 bis 80 Jahren in Abhängigkeit zu den baulichen Gebäudestandards hat ein größerer Teil des Bestands damit bereits mehr als die Hälfte der Gesamtnutzungsdauer verbraucht. „Modernisierungen, die den Immobilienwert erhöhen und die Lebensdauer von Gebäuden verlängern, haben einen hohen Stellenwert in der Kundenberatung. Durch Szenarien vor und nach der Modernisierung einer Immobilie können Marktwerte sowie deren Wertunterschiede ermittelt und damit auch die Kernfrage geklärt werden, ob und wie sich eine Modernisierung lohnt“, sagt Dörner.



Ludwigsburg, 24. April 2018

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist

Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe ist „Der Vorsorge-Spezialist" für die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Im Jahr 1999 aus dem Zusammenschluss der Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, verbindet der börsennotierte Konzern mit Sitz in Stuttgart die Geschäftsfelder Wüstenrot und Württembergische als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Die rund sechs Millionen Kunden der W&W-Gruppe schätzen die Service-Qualität, die Kompetenz und die Kundennähe des Vorsorge-Spezialisten, für den rund 13.000 Menschen arbeiten. Dank eines weiten Netzes aus Kooperations- und Partnervertrieben sowie Makler- und Direkt-Aktivitäten kann die W&W-Gruppe mehr als 40 Millionen Menschen in Deutschland erreichen. Die W&W-Gruppe setzt auch künftig auf Wachstum und hat sich bereits heute als größter unabhängiger und kundenstärkster Finanzdienstleister Baden-Württembergs etabliert.