Immobilie als Kapitalanlage – was vor dem Kauf zu beachten ist

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen. Denn sie ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist sie zudem für viele gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen. Wer jedoch eine Wohnung oder ein Haus explizit zur Altersvorsorge kaufen möchte, sollte im Voraus einige Dinge beachten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Tochterunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), gibt Tipps.

Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte diesen Kriterien besonderen Wert beimessen. Damit sich die Anlage in Betongold lohnt, sollte das Objekt langfristig vermietbar und nachhaltig ertragreich sein. Da bei der Prüfung von Kaufangeboten dazu häufig Expertise, Erfahrung und Objektivität gefragt sind, kann es helfen, die Dienste eines versierten Immobilien-Maklers in Anspruch zu nehmen.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Bei der Lage spielt vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotential von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab. In ausschließlich ländlich geprägten Regionen beispielsweise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotentials sind diese Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen. Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen. Ballungsgebiete hingegen eignen sich ganz besonders für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. „Dabei ist jedoch auch ein Blick auf die Renditen zu werfen“, rät Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren mit guter Infrastruktur könnten eine höher rentierliche Anlage bieten als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.“

Beim Kaufpreis spielt außerdem die Grundstückslage eine wichtige Rolle – unterschieden wird nach einfachen, mittleren und guten Lagen und dementsprechend unterschiedlich fallen die im Kaufpreis enthaltenen Grundstückspreise aus. In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden. Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotential, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt. Einfache Lagen bieten sich hingegen als Kapitalanlage-Standorte weniger an, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirken. Diese Gebäude haben zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

Objektverhältnisse beeinflussen die erzielbaren Mieteinnahmen und die Renditen

Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt. Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen. Beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung etwa sollte beachtet und bei der Preisfindung berücksichtigt werden, dass oftmals die von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, um erforderliche Instandhaltungen durchzuführen. Sonderumlagen zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Wohnung sind deshalb keine Seltenheit.

Instandhaltungskosten sind außerdem mietrechtlich vom Vermieter zu tragen und schmälern im Jahr der Entstehung die Mieteinnahmen. Bei umfangreichen Modernisierungen bietet das Mietrecht die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Wer vor so einer Frage steht, sollte sich unbedingt vor dem Kauf rechtlich und steuerlich beraten lassen, denn die rechtlichen Fallstricke sind groß. Ebenso können die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Während ein alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst die Verwaltung übernehmen bzw. einen Verwalter beauftragen muss und alle Instandhaltungskosten allein trägt, werden die fremden Verwaltungskosten bei Miteigentum einer Eigentumswohnung nur für die eigene Wohnung und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Miteigentumsanteil gezahlt.

Eine Bewertung des aktuellen Marktpreises durch einen erfahrenen und neutralen Immobilienmakler bietet sich an. Die objektive Immobilienbewertung erfasst sämtliche Stärken und Schwächen der Immobilie und hilft beim Aufbau der Finanzierung.

Langfristiges Ziel bei der Finanzierung nicht aus den Augen verlieren

Wurde das passende Objekt gefunden, gilt es die passende Finanzierung auszuwählen. Kapitalanleger entscheiden sich häufig für die Aufnahme hoher Fremdmittel, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind. Dabei sollte aber das langfristige Ziel nicht aus den Augen verloren werden. Anlagemotiv ist nicht der Erwerb von Steuervorteilen, sondern die Schaffung eines Vermögensgegenstands. Ratsam ist die Finanzierung so auszurichten, dass spätestens zum Renteneintritt die Entschuldung erfolgt ist, damit die Mieteinnahmen zur Aufstockung des monatlichen Haushaltsbudgets beitragen können. Daher empfiehlt es sich, möglichst lange Zinsbindungsfristen mit höheren Tilgungssätzen zu wählen, da diese das Zinsanschlussrisiko bei Verlängerungen verringern oder vermeiden. Ein Tilgungsbausparvertrag verbindet Steuervorteil und Planbarkeit und stellte eine Option für sicherheitsbewusste Kapitalanleger dar. Sind während der Kreditlaufzeit größere Sonderzuflüsse aus ablaufenden Anlageformen oder aus Erbschaften zu erwarten, sollte die Einbindung in die Finanzierung geprüft und ggf. darauf abgestellt werden.

Trotz der derzeit recht hohen Immobilienpreise kann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnen. Ein fiktiver Vergleich der Tilgungspläne 2017 mit 1994/95 zeigt, dass sich die derzeit niedrigen Zinsen in Kombination mit erhöhter Tilgung trotz des aktuell deutlich höheren Preisniveaus positiv auf die Entschuldung auswirken. Während heute ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent zu einer monatlichen Belastung von 1.042 Euro führt, waren es Mitte der 90er Jahre bei einem Zinssatz von acht Prozent und einer Tilgung von einem Prozent knapp 1.900 Euro. „Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung – und wirken quasi wie ein Schutzschirm vor Risiken“, meint Dörner.

Jahr Darlehen Zinsbindung Zinssatz Anf.Tilg. Annuität p. M. in € Restschuld nach Ende Zinsbindung in € % v. G. Geleistete Tilgung in €
2017 250.000 15 Jahre 2,0% 1,5% 729 184.464 73,8% 65.536
2017 250.000 15 Jahre 2,0% 3,0% 1.042 118.929 47,6% 131.071
1994/95 250.000 15 Jahre 8,0% 1,0% 1.875 177.909 71,2% 72.091

Stuttgart, 13. September 2017

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist

Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe ist „Der Vorsorge-Spezialist" für die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Im Jahr 1999 aus dem Zusammenschluss der Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, verbindet der börsennotierte Konzern mit Sitz in Stuttgart die Geschäftsfelder BausparBank und Versicherung als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Die rund sechs Millionen Kunden der W&W-Gruppe schätzen die Service-Qualität, die Kompetenz und die Kundennähe des Vorsorge-Spezialisten, für den rund 13.000 Menschen arbeiten. Dank eines weiten Netzes aus Kooperations- und Partnervertrieben sowie Makler- und Direkt-Aktivitäten kann die W&W-Gruppe mehr als 40 Millionen Menschen in Deutschland erreichen. Die W&W-Gruppe setzt auch künftig auf Wachstum und hat sich bereits heute als größter unabhängiger und kundenstärkster Finanzdienstleister Baden-Württembergs etabliert.