Grundstücksübertragungen rechtlich absichern

Immer mehr Immobilienbesitzer geben bereits zu Lebzeiten ihr Eigentum in die Hände ihrer Kinder oder anderer ihnen nahe stehenden Personen. Die Motive dafür sind vielschichtig und reichen von der Absicherung des Beschenkten bis zu steuerlichen Vorteilen. Wer mit der Übertragung nicht alle Rechte an seinem Grundstück aufgeben will, sollte dies vertraglich regeln. Hierzu bietet sich an, eine Reallast ins Grundbuch einzutragen. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, die Immobilien-Maklergesellschaft des Vorsorgespezialisten Wüstenrot & Württembergische, erklärt die wichtigsten Zusammenhänge.

Die Reallast ist, im Sinne des § 1105 BGB, eine Verpflichtung durch die ein Grundstück belastet wird. In der Praxis wird die Reallast zum Beispiel im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung angewendet. In diesem Fall einigen sich der Grundstückseigentümer und der Begünstigte, der den Grundbesitz erhält, über die Höhe der Belastung. Das können Geld-, Sach- oder Pflegeleistungen sein, die vom Begünstigten an den ehemaligen Grundstücksbesitzer aufgrund der Übereignung des Grundstückes regelmäßig geleistet werden müssen.

Ein Beispiel für eine Grundstücksübertragung ist die Schenkung von Wohneigentum an die Nachkommen. So kann der Grundbesitz der Eltern schon zu Lebzeiten an die Kinder übergeben werden, die dann zum Eigentümer des übertragenen Grundstücks werden. Durch die Eintragung der Reallast können die Eltern jedoch unter anderem vereinbaren, im Alter gepflegt zu werden oder eine Versorgungsrente zu erhalten. Häufig wird die Reallast in Verbindung mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen, die zusätzlich noch ein Nutzungsrecht an dem Grundstück einräumen. Generell ist wichtig, Inhalt und Umfang der Reallast im Grundbuch des belasteten Grundstücks einzutragen, um diese abzusichern.

Reallast und Realzins in der Praxis

Auch folgendes Beispiel aus der Praxis zeigt Möglichkeiten von Reallast und Realzins: Die Eltern wollen eine alleinerziehende Tochter versorgen und übertragen ihr ein kleines Mehrfamilienhaus. In eine Wohnung zieht die Tochter selbst ein, die anderen sind vermietet. Die Tochter wird dadurch zur Eigentümerin und Vermieterin. Da die Eltern für ihre Altersversorgung auch einen Nutzen aus dem aufgebauten Immobilienvermögen zu Lebzeiten haben wollen, vereinbaren sie mit der Tochter die regelmäßige Zahlung eines Realzinses und sichern diese durch die Eintragung einer Reallast im Grundbuch ab. Hätten die Eltern das Grundstück verkauft und den Erlös risikoarm als Geldanlage angelegt, wäre heute die Rendite im Vergleich zum Realzins niedriger. So haben alle etwas davon.

Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH, sieht eine wachsende Bedeutung in der Absicherung einer Grundstücksübertragung durch die Eintragung einer Reallast: „Viele Immobilienbesitzer haben ihr Leben lang hart gearbeitet, um ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen zu können. Die Übertragung des Besitzes ist für viele ein großer Schritt: Sie möchten ihre Kinder einerseits absichern, andererseits aber im Gegenzug wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück erhalten. Durch die Reallast können sie sich rechtlich absichern“.

Rechtliche Konsequenzen einer Reallast

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Reallast persönlich. Bei Nichteinhaltung kann er rechtlich belangt und zu einem Ausgleich verpflichtet werden. Der Berechtigte ist zudem befugt, eine Zwangsversteigerung zu erwirken, um seine Forderungen mittels der Erlöse abzudecken. Die Reallast ist damit dann abgegolten.

Darüber hinaus führt eine Reallast dazu, dass der Beleihungswert des entsprechenden Grundstücks niedriger ausfällt – auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes wirkt sie sich Wert mindernd aus. Zudem wird durch die Eintragung einer Reallast eine rechtliche Basis für Eigentümer und Berechtigten geschaffen. Angesichts der Komplexität dieser Thematik ist vor einer Grundstücksübertragung eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater und Notar zu empfehlen.

Stuttgart, 22. Oktober 2014

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist

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