Energetische Modernisierung von Gebäuden lohnt sich

Die energetische Modernisierung kommt bei älteren Gebäuden kaum voran. Das politische Ziel, wonach jährlich zwei Prozent des Gebäudebestandes energetisch ertüchtigt werden sollen, wird bis jetzt nur zur Hälfte erreicht. Bei vielen Hauseigentümern ist die Meinung verbreitet, dass sich eine energetische Modernisierung nicht lohnt. Lieber wird beispielsweise der Wohnkomfort verbessert. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, das bundesweit tätige Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe, ist deshalb der Frage nachgegangen, ob sich energetische Modernisierungen rentieren.

Vielen Hausbauern ist nicht bewusst, dass auf die erstmalige Herstellung eines Gebäudes nur etwa ein Fünftel der gesamten Lebenszykluskosten des Hauses entfallen und dass sich die restlichen circa 80 Prozent auf die technische Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren verteilen. Von großer Wichtigkeit, wie hoch die späteren Nutzungskosten ausfallen, ist deshalb der bauliche Gebäudestandard, also die Qualität der verbauten Materialien und der technischen Einrichtungen. Besonders deutlich wird das bei den Heizkosten, die bei energetisch gebauten oder modernisierten Häusern deutlich geringer sind als bei nicht modernisierten Gebäuden.

Ein konkretes Beispiel zeigt die Auswirkungen der energetischen Modernisierung

Die Frage, welche Wirkungen eine energetische Modernisierung erzeugt und welche Vorteile dabei für den Hauseigentümer entstehen, wurde anhand eines konkreten Falls untersucht.
Ausgewählt wurde ein freistehendes Einfamilienhaus in einer Umlandgemeinde westlich von Stuttgart. Auf einen Standort in Stuttgart wurde verzichtet, weil dort die Relationen von Wert und Preis wegen der Angebotsknappheit oft verzerrt sind und sich selbst ein Haushalt mit gutem Einkommen ohne hohes Eigenkapital kaum ein freistehendes Haus leisten kann.
Ursprungsbaujahr des Gebäudes war 1959. Vor der energetischen Sanierung erfolgten teilweise länger zurückliegende Instandhaltungs- sowie begrenzte energetische Maßnahmen.
Das Einfamilienhaus wurde danach zum Standard des KFW 85-Effizienzhauses saniert. Das bedeutet, dass 85 Prozent des strengen Neubaustandards erreicht wurden. Die Investitionskosten betrugen rund 110.000 Euro.

Beschreibung der Maßnahmen des beschriebenen Sanierungsbeispiels:

Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten: Zwischendämmung / Aufdoppelung d= 22 cm, Lambda = 0,035
Lüftungsanlage: Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
Heizung: Pelletheizung mit Solarthermie 10 m² Solarkollektoren
Fensterarbeiten: 3-fach Verglasung mit Uw 0,95 W/m²K
Außenputz: Wärmedämmverbundsystem mit d = 14 cm, Lambda = 0,031

Kosten der energetischen Sanierung im beschriebenen Beispiel (Beträge in Euro, gerundet):

Arbeiten Kosten
Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten 20.000
Spenglerarbeiten 5.000
Lüftungsarbeiten 11.000
Heizungsarbeiten 30.000
Tankentsorgung 1.000
Restliche Fenster- u. Rolladenarbeiten 11.000
Außenputzarbeiten (WDVS) 32.000
Gesamt rund 110.000

Die Planung und Bauleitung des Vorhabens oblag einem auf energetische Modernisierung spezialisierten Planungsbüro. Die Kosten für die Vor-Ort-Beratung, Ausschreibung und Baubegleitung wurden bezuschusst und daher in der Kostenaufstellung nicht berücksichtigt.
Nach den Praxiserfahrungen des Planungsbüros bewirken die energetischen Maßnahmen derzeit eine Einsparung bei den Brennstoffkosten von circa 2.600 Euro im Jahr. Da seit der Modernisierung noch keine volle Heizperiode vergangen ist, liegen noch keine echten Vergleichskosten vor. Hätte man die Brennstoffkosten nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung 2009 berechnet, läge die Einsparung deutlich höher. Darauf wurde aber verzichtet.

Positive Wirkung der energetischen Modernisierung auf die Preisentwicklung

Durch einen Sachverständigen wurde der aktuelle Marktpreis des Grundstücks mit Gebäude vor und nach der energetischen Modernisierung mit folgendem Ergebnis ermittelt:

Markpreis vorher Marktpreis nachher
220.000 € 362.000 €
Differenz Euro 142.000 €

Die Investition hat sich also gelohnt. Der am Markt derzeit erzielbare Preis hat sich aktuell um fast zwei Drittel gegenüber früher erhöht. Selbst nach Abzug der Investition von 110.000 Euro ergibt sich noch ein Vorteil von 32.000 Euro. Da außerdem infolge der energetischen Modernisierung die Brennstoffkosten nach Praxiserfahrung um etwa 2.600 Euro pro Jahr sinken, ergibt sich folgender Gesamtvorteil, bezogen auf eine Dauer von 20 Jahren:

Vorteil Betrag
Vorteil höherer Marktpreis 2015 32.000 €
Vorteil Brennstoffkostenersparnis 20 Jahre 52.000 €
Gesamtvorteil 84.000 €

Die Ermittlung des Marktpreises wurde durch einen Sachverständigen auf der Grundlage der gesetzlichen Bewertungsvorschriften für Einfamilienhäuser nach dem Sachwertverfahren (gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung in Verbindung mit NHK 2010) vorgenommen.
Das Sachwertverfahren setzt sich aus dem Bodenwert und dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen zusammen. Die wertsteigernden Effekte konnten durch die Investitionen in höherwertige Gebäudestandards erreicht werden. Die Herstellungskosten haben sich dadurch erhöht, während sich die technische Restnutzungsdauer des Gebäudes mehr als verdoppelt hat.
Im Ergebnis stieg der Zeitwert für die verbleibende Restnutzungsdauer von rund 51.000 Euro auf rund 126.000 Euro, also um mehr als das Doppelte.
Beim Bodenwert wurde das große Grundstück nur mit Dreiviertel der eigentlichen Fläche berechnet, um den Vergleich mit den heute üblichen kleineren Grundstücken nicht zu verwässern.

Schlussendlich sieht das Sachwertverfahren vor, dass der so ermittelte Wert an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst wird. Vom Siedlungsdruck des benachbarten Ballungsgebiets Stuttgart hat die Marktpreisermittlung ebenfalls profitiert.

Deutlich schlechtere Zahlen ohne energetische Modernisierung

Wie wäre die Entwicklung ohne die energetische Modernisierung gelaufen? Zunächst hätte die technische Restnutzungsdauer auf der Basis von 70 Jahren nur noch 14 Jahre gedauert. Bei einer späteren Verwertung könnte ein Käufer mit einer Bank nur noch dann finanzieren, wenn er ebenfalls kräftig in eine Modernisierung investierte. Andernfalls wäre die Immobilie bald nur noch das Grundstück wert.
Hätte der Eigentümer, anstatt in das Gebäude zu investieren, das Kapital am Geldmarkt risikoarm für 20 Jahre angelegt, hätte sich das Kapital bei derzeitigen Zinsen von rund 1,5 Prozent etwa für Anleihen zwar von 110.000 Euro um 32.000 Euro auf rund 142.000 Euro erhöht, doch stünden dem circa 52.000 Euro höhere Brennstoffkosten gegenüber.

Erfreuliches Fazit pro Modernisierung

Bei richtiger Vorgehensweise lohnt sich die energetische Modernisierung. Das persönliche Grundvermögen erfährt eine Wertsteigerung und bleibt marktfähig gegenüber potenziellen Käufern und Mietern. Dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH: „Empfehlenswert ist, zunächst den aktuellen Marktwert seiner Immobilie im Marktumfeld prüfen zu lassen. Für diese erste Indikation, in welcher Preiskategorie die Immobilie sich befindet, bieten sich auch Immobilienmakler mit entsprechender Qualifikation an. Wüstenrot Immobilien setzt seit Jahren auf fachliche Weiterbildung mit IHK-Siegel.“ Ein besonderes Augenmerkt erfährt dabei die Immobilienbewertung, so Dörner, damit die Makler die Marktpreise von Wohnimmobilien fach- und sachgerecht ermitteln können. Diese Empfehlung gelte auch für andere Vermögensfragen wie zum Beispiel Erbschaften.
Bei größeren Investitionen immer Fachleute wie zum Beispiel Architekten/Ingenieure oder Sachverständige einschalten, damit alles gut klappt. „In den meisten Fällen wird bei Renovierungen im Bestand in die Gebäudehülle und die Heizung investiert“, berichtet Ralf Maurer, Planer und Energieberater, „leider findet zu wenig Beachtung, dass auch die Elektroinstallation, der Zustand von Sanitär und Heizungsleitungen und undichten Kelleraußenwänden erneuert oder saniert werden müssen.“ Vom Erwerb von Wohnimmobilien mit Investitionsstau ohne vorherige Einschaltung eines Fachmanns sei daher dringend abzuraten. Auf die Dauer von 20 Jahren können nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren bei Immobilien und Geldanlagen seriös geplant und berechnet werden. In absehbarer Zeit schlägt allerdings der Sachwert den Geldwert, wie die Untersuchung deutlich zeigt und die Marktentwicklung erwarten läßt.

Quellenangaben und Informationsmöglichkeiten

  • Planungsbüro und Energieberater Ralf Maurer, Althengstett
  • Wüstenrot Immobilien GmbH, Ludwigsburg http://www.wuestenrot-immobilien.de
  • http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/immowertv/gesamt.pdf
  • Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdfwohnen/staedtebaurecht/wertermittlungs- richtlinien/

Hintergrund: Energetische Modernisierungen

40 % des deutschen Energieverbrauchs und circa ein Drittel des schädlichen CO2-Ausstosses entfallen auf Gebäude, davon 70 % auf häuslichen privaten Verbrauch.
Energetische Modernisierungen sollen dazu beitragen, den Energieverbrauch deutlich zu senken und die Klimabilanz zu verbessern.
Bauherren von Neubauten und größerer Modernisierungsmaßnahmen müssen darum die Vorschriften der Energieeinsparverordnungen einhalten, die im Laufe der Zeit verschärft wurden.
Bei den Bestandsgebäuden setzt die Regierung auf Freiwilligkeit. Es geht dabei um gut 18 Millionen Wohngebäude, die inzwischen knapp 40 Jahre und älter sind.

Stuttgart, 21. Oktober 2015

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist

Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe ist „Der Vorsorge-Spezialist" für die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Im Jahr 1999 aus dem Zusammenschluss der Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, verbindet der börsennotierte Konzern mit Sitz in Stuttgart die Geschäftsfelder BausparBank und Versicherung als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Die rund sechs Millionen Kunden der W&W-Gruppe schätzen die Service-Qualität, die Kompetenz und die Kundennähe von rund 7.600 Innendienst-Mitarbeitern und 6.000 Außendienst-Partnern in Deutschland. Dank eines weiten Netzes aus Kooperations- und Partnervertrieben sowie Makler- und Direkt-Aktivitäten kann die W&W-Gruppe mehr als 40 Millionen Menschen in Deutschland erreichen. Die W&W-Gruppe setzt auch künftig auf Wachstum und hat sich bereits heute als größter unabhängiger und kundenstärkster Finanzdienstleister Baden-Württembergs etabliert.