Vermieterrechte schon vor Vollzug eines Kaufvertrags

Der Käufer einer vermieteten Immobilie tritt in den Mietvertrag ein, sobald das Eigentum im Grundbuch auf ihn umgeschrieben ist. Er kann jedoch im Kaufvertrag vom Verkäufer ermächtigt werden, bereits vor dem Vollzug im Grundbuch die Vermieterrechte geltend zu machen. Damit kann er schon vorher die Mieten vereinnahmen und erhöhen sowie Modernisierungen in die Wege leiten. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, weist auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 203/13) hin.

Im entschiedenen Fall trat die Käuferin eines vermieteten Mehrfamilienhauses sofort nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags als neue Eigentümerin auf, vereinnahmte die Mieten und führte Mieterhöhungen durch. Tatsächlich wurde jedoch das Eigentum erst einige Zeit später im Grundbuch umgeschrieben. Die Mieterin einer Wohnung verlangte von der Käuferin die Mieten zurück, die sie vor dem Vollzug im Grundbuch an sie bezahlt hatte. Die Käuferin berief sich dagegen auf eine Klausel im Kaufvertrag, wonach sie sofort nach Vertragsabschluss berechtigt war, die Vermieterrechte geltend zu machen. Der Bundesgerichtshof gab ihr recht. Laut der Entscheidung waren auch die erfolgten Mieterhöhungen wirksam, obwohl die Käuferin ihre Ermächtigung nicht offengelegt hatte. Die Mieter hätten zwar darauf bestehen können, dass ihnen die entsprechende Urkunde vorgelegt wird, bevor sie die Mieten an die Käuferin zahlten und die Mieterhöhungen akzeptierten. Nachdem sie jedoch darauf verzichteten, musste die Käuferin die Ermächtigung nicht von sich aus offenlegen.

Stuttgart, 24. Juni 2014

Wüstenrot & Württembergische – Der Vorsorge-Spezialist

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